主题：“大雪说”怎样做好新形势下物业服务 ——《民法典》视角下的物业管理应对措施及法律风险防范

主讲：颜老师（大雪）

课程前言

本课程是关于民法典的实务课程。

目前解读辅导民法典的课程可谓汗牛充栋，然而大部分从理论到理论，从条文到条文。

事实上民法典对房地产开发与物业管理实务的关系极为密切，企业的法务与经营管理人员以及专业律师，都有迅速了解其重要内容的需求。民法典大部分条文是总结汇编以往的法律法规，但确实也有一些全新的规定。以物业管理的视角去解读民法典，对于实务工作者准确深入的理解立法精神，以提升自己的专业能力，防范经营中的法律风险，具有重要的意义。

授课讲师颜雪明，深圳国际仲裁院仲裁员，北京大学法学院法律硕士兼职导师，广东省房地产法研究会副会长。曾经供职万科23年，担任过万科集团审计法务部、风险管理部总经理，集团首席律师。他长期致力于物权法和物业管理法的理论与实务研究，许多观点对行业甚至立法都产生了影响。本课程全部内容为颜雪明先生独创，通过法条、法理与大量的实务案例，分析了物业管理中的一系列法律焦点问题。他的授课深入浅出，通俗易懂，破字当头，立在其中。无论是否学习过法律，现在从事何种专业，都可以从他的课程中得到启发。 授课风格 语言鲜明，深入浅出，生动幽默，是万科金牌讲师，曾多次站在全国各地的讲台为房地产专业人士授课，引发好评如潮，学员都表示课程实战，受益匪浅。 本系列课程中的内容全部为其独创。

课程大纲

一、物业管理的权利来源

（一）民法典吸收、补充了物权法、物业管理条例、物业服务纠纷司法解释的内容

（二）关于物业管理的事务由业主共同决定

二、物业管理的核心是业主自治

（一）物业管理不是居民管理或社会管理

（二）实务中常见的众多“婆婆”

1.区县政府主管部门 2.街道办与乡镇政府 3.居委会 4.社区

三、物业管理与物业服务

（一）中国物业管理的特点与困境

1.规模巨大的小区与毫无关联性的居住者 2.行政管理缺位，自治管理困难重重 3.以服务者的身份扮演小区政府的角色

（二）物业管理的内容由管物发展到管人

1.物业企业被赋予了维护治安消防环保等秩序的职责 2.物业企业维护小区秩序的合理手段

（1）制止报告协助 （2）重在预防，未雨绸缪 （3）代位诉讼，既是权利也是义务 （4）文明管理，绝不涉黑

四、物业费

（一）物业管理费——物业服务费——物业费

（二）业主的共同财产还是物业企业的营业收入

（三）在物业费问题上的种种认识误区

（四）物业费应当是业主的AA制财产

1.不应该对物业费，收营业税 2.政府不应当干涉物业费的标准 3.业主不能以不交物业费作为抗辩的手段 4.台湾对业主欠费的严厉制裁值得我们借鉴

五、物业服务合同

（一）民法典把物业服务合同作为典型合同

（二）物业服务合同的特殊性

1.突破了合同相对性 2.解除合同的权利不对等 3.物业服务人的总包责任 4.物业服务人的善后责任 5.一份好合同对于防范风险作用极大

六、物业企业的安全保障义务

（一）安全保障义务是针对特定对象的特殊侵权责任

1.我国侵权法从未将物业服务企业列为安全保障义务的主体

2.物业服务纠纷，司法解释，在征求意见中删除了物业企业的安全保障义务

3.实务当中存在大量要求物业企业承担安全保障义务的判例

（二）民法典毫无征兆地突然规定了物业企业的安全保障义务

（三）民法典关于高空抛物赔偿责任的重大修改很不合理

（四）民法典关于高空坠物的赔偿责任也值得商榷

（五）物业企业面临重大风险的应对措施

讲师介绍：颜老师

万科集团首席法律顾问，具有23年万科集团法务实战经历的首席法务负责人。

职位介绍：万科集团首席律师，曾任万科集团审计法务部、风险管理部总经理，万科集团首席法律顾问，中国房地产业协会法律专业委员会副主任；北京大学、清华大学法学院硕士生校外导师。 参与培训者，每人获赠一本《民法典》。

报名信息

（一）课程对象：总经理、运营总监、区域经理、督导人员、渠道经理、零售经理、经销商老板以及有待培养的店长等

（二）参会费用：1800元/人，费用包含：培训费、课程资料费、发票等；如产生差旅食宿则自理。

付款方式：为避免现场等候，建议通过转账支付。

帐户名称：深圳市展业企业管理顾问有限公司

开户行： 招商银行深圳龙岗支行 银行帐号：755916205410905